IN ITALIA CRESCONO I MUTUI PER COMPRARE CASA

Erogazioni

Nel primo trimestre 2018 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 11.176 milioni di euro. Rispetto allo stesso periodo del 2017 si registra una contrazione delle erogazioni pari a -5,1%, per un controvalore di circa 600 milioni di euro.

È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie-I trimestre 2018 pubblicato da Banca d’Italia a fine giugno.

A partire dal secondo trimestre del 2017 il mercato ha riscontrato segnali negativi, si è assistito, infatti, alla conclusione della serie positiva che durava dal terzo trimestre del 2014. La rilevazione di questi primi tre mesi del 2018 vede una variazione negativa di soli 5 punti percentuali rispetto a quanto registrato nello scorso trimestre. In generale la contrazione complessiva è stata molto limitata rispetto al grande aumento vissuto nel corso degli ultimi anni. La dimensione del mercato è passata dai circa 21 miliardi di fine 2013 agli oltre 50 del primo trimestre 2017, lo storno di quest’ultimo anno porta il mercato attorno ai 47-48 mld.

La crescita è stata trainata principalmente dall’aumento del numero delle compravendite immobiliari e in parte anche dal fenomeno della surroga e sostituzione; quest’ultimo che è in fase di rapida diminuzione e quindi influenza in maniera importante la contrazione. In quest’ultimo trimestre le nuove operazioni per l’acquisto incidono per l’88,6% del totale mentre il restante 11,4% è legato a sostituzione e surroga. Per avere un termine di confronto basti pensare che nel secondo trimestre dell’anno la quota relativa alla sostituzione e surroga era del 17,2% e addirittura nel quarto trimestre 2015 arrivava fino al 23,1%.

Il primo trimestre 2018 fa registrare una contrazione delle erogazioni in tutte le macroaree eccezion fatta per l’Italia Insulare che in netta controtendenza segna un incremento dei volumi erogati alle famiglie del +10,8%. Nell’Italia Meridionale il dato è negativo solo di pochi punti decimali, -0,7%. Più accentuate invece le contrazioni nell’Italia Centrale con -6,8%, nell’Italia Occidentale -6,8% e nell’Italia Nord Orientale dove il calo arriva fino a -7,9%

A livello regionale molto bene la Sardegna e le Marche, l’isola sarda spinge l’intera macroarea Insulare. Fa registrare un aumento del 37,2% seguita da vicino dalle Marche che crescono del +33,5%. In coda troviamo la Valle d’Aosta con -42,2%, il Friuli Venezia Giulia con -23% e l’Umbria con -20,9%.

Nel primo trimestre 2018 sono 28 le province d’Italia che hanno evidenziato volumi in aumento, alcune delle quali anche in maniera molto consistente come ad esempio Sassari che segna un incremento dei volumi del +168%. Variazione importantissima anche per la provincia di Ascoli Piceno +137%, Nuoro +78% e Ancona +61%.

Tra le principali province spiccano sempre Roma e Milano i cui volumi rappresentano più del doppio rispetto alla terza provincia, Torino. Sono praticamente equivalenti, con la Capitale che primeggia per poco meno di 4 mln di euro.

Tassi d’interesse

Dai massimi di Luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% a Dicembre 2012, per attestarsi poco sopra 0,20% per tutto il 2013 e il 2014, salvo andare sottozero da Maggio 2015. La quotazione di Agosto 2018, -0,32%, è in linea con quanto rilevato per tutto il 2017 ed inizio 2018.

Dopo aver mantenuto una media intorno al 3,4% nel 2011, l’Eurirs (25 anni) è sceso a Giugno 2012 a quota 2,13% ed è tornato a crescere fino a 2,75% a Settembre 2013. Da allora ha iniziato la fase discendente che lo ha portato a 0,82% ad Aprile 2015 per poi riprendere quota a 1,12% a Febbraio e Marzo 2016, toccare il nuovo minimo ad Agosto 2016 con 0,76% e risalire a 1,52% a Giugno 2017; ad Agosto 2018 è pari a 1,52%.

Stando alle dinamiche dei tassi di Agosto 2018, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 € e che lo spread medio di mercato si attesti a 2,69% per il tasso fisso e a 0,88% per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 504 euro, circa 95 euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 409 euro.

Andamento delle consistenze

Nel primo trimestre 2018 si registra uno stock di mutui in essere pari a 314.971 milioni di euro, in aumento sia rispetto al trimestre precedente (+0,46%) sia in relazione allo stesso periodo dell’anno scorso (+2,5%). Il dato consolida la crescita del monte finanziamenti in corso dal 2014. E’ stato raggiunto il valore più alto di sempre (nel 2011 lo stock mutui cubava 313.864 mln di euro). Si evidenzia anche che, a seguito alle dinamiche di erogazioni dell’ultimo triennio, la composizione è in buona parte di finanziamenti a tasso fisso, il che presuppone un minor rischio in capo agli istituti eroganti e di conseguenza una migliore offerta per i nuovi futuri richiedenti. Si delinea quindi uno scenario favorevole al proseguimento della crescita nei prossimi trimestri.

Conclusioni

Il mercato sembra dunque aver trovato la sua dimensione e il calo delle surroghe e sostituzioni compensa la crescita delle operazioni di acquisto. Si rileva dal lato un riallineamento della domanda sui livelli dello scorso anno con una componente di richieste per acquisto decisamente in ripresa. I principali indici dei tassi di riferimento sono ancora a livelli molto bassi, le banche applicano spread convenienti e la quotazione delle abitazioni si mantiene a valori interessanti: in questo scenario permarranno buone opportunità per tutte le famiglie che vorranno affacciarsi all’acquisto della casa per tutto il 2018 e almeno per tutto il primo semestre 2019.

La politica monetaria espansiva della BCE è continuata per tutto il corso del 2018. Sarà rivista nel corso delle prossime riunioni della BCE ma di fatto garantirà adeguata liquidità ai mercati ancora a lungo, lasciando presagire una sostanziale stabilità dei tassi nel futuro prossimo. Il settore creditizio rimane quindi condizionato dall’andamento della situazione economica del nostro Paese, soprattutto nelle componenti lavoro e fiducia dei consumatori. In generale, riguardo al mercato del credito, la chiusura del 2018 dovrebbe far intravvedere una tenuta delle erogazioni di credito con volumi vicini ai 47-48 miliardi di euro. La quota delle surroghe è destinata a ridursi ulteriormente, accentuando il fenomeno già in corso, dando maggiore peso dunque alle operazioni di acquisto.

Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA Kiron Partner S.p.A.

Società di Mediazione Creditizia

Sede Legale: via Monte Bianco 60/A – 20089 Rozzano (MI)

Società soggetta a Direzione e Coordinamento da parte di Tecnocasa Holding S.p.A.

+8,5% NEL II TRIMESTRE 2018

Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 13.862 milioni di euro nel secondo trimestre 2018. Rispetto allo stesso trimestre del 2017 si registra una crescita delle erogazioni pari a +8,5%, per un controvalore di oltre 1 miliardo di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – II trimestre 2018 pubblicato da Banca d’Italia a fine settembre.

Rilevazione importante quella pubblicata da Banca d’Italia: non solo conferma e consolida un trend di ripresa dei volumi erogati a livello trimestrale, ma addirittura riporta in positivo il saldo andamentale rispetto a quello del 2017. Su base semestrale infatti i volumi si attestano a oltre 25 mld di euro, in crescita del 2% rispetto allo scorso anno.

A differenza della crescita delle erogazioni che ha caratterizzato il periodo 2013-2016, derivante principalmente dal calo repentino dei tassi di interesse che hanno sospinto le operazioni di sostituzione e surroga, è da evidenziare che in questo momento ci troviamo di fronte ad una crescita importante dei finanziamenti legati alle compravendite immobiliari.
Queste ultime non solo hanno compensato il crollo delle surroghe negli scorsi trimestri (sono passate da quasi il 25% del totale volumi nel 2015 a poco più del 12% dell’ultima rilevazione del II trim. 2018), ma hanno addirittura sospinto il mercato complessivo delle erogazioni portandolo alla crescita rilevata poc’anzi (+2%).

Segnali di distensione dunque da parte del mercato del credito. Dopo la crescita della domanda di mutui nei mesi scorsi assistiamo anche all’inversione di tendenza riguardante i volumi erogati.

Cosa dobbiamo aspettarci dal futuro prossimo?

Diciamo che il mercato dei mutui alle famiglie è oggi ben strutturato ed ha trovato la sua dimensione in area 48-50 mld annui. Nel corso degli scorsi anni, per mezzo del «Quantitative Easing », la Bce ha contribuito a tenere bassi i tassi di interesse agevolando di fatto l’accesso al credito delle famiglie a tassi molto competitivi. La BCE ha iniziato a immettere liquidità sui mercati nel 2015 per 80 miliardi, poi ridotti a 15 a partire da settembre 2018. A dicembre chiuderà il programma di nuove immissioni. Continuerà a calmierare i prezzi del denaro grazie al reinvestimento dei titoli già acquistati e ciò dovrebbe comunque garantire una buona iniezione di liquidità ai mercati e quindi indici di riferimento ancora ai minimi almeno per tutto il 2019.
In questi mesi abbiamo assistito ad un rialzo sui mercati dello spread (differenza di rendimento tra BTP Italiani a 10 anni e Bund tedeschi). Un’eccessiva crescita di questo indicatore potrebbe di fatto causare un rialzo dei prezzi dei nuovi finanziamenti e di conseguenza una riduzione della domanda e dell’accesso al credito da parte delle famiglie. Molto dipenderà dunque dalle politiche economiche che il nostro Paese attuerà nel prossimo futuro soprattutto per quanto riguarda il sostegno al lavoro e alla famiglia.

Ad oggi, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti e i tassi dei mutui molto bassi, permangono interessanti opportunità sul mercato immobiliare sia per chi vuole comprare a scopi abitativi sia per chi vuole comprare a titolo di investimento.

Renato Landoni
Kiron Partner S.p.A.
Società di Mediazione Creditizia
Società soggetta a Direzione e Coordinamento
da parte di Tecnocasa Holding S.p.A.

Ottobre 2018

L’emergenza sanitaria e il suo impatto sul mercato del credito

Cosa sta accadendo sul mercato del credito? L’abbiamo chiesto a Renato Landoni, Presidente di Kìron Partner SpA, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa. Ecco cosa ci ha raccontato.

-13.11.20-

Conferenza Stampa Nazionale Gruppo Tecnocasa 2020

In Italia le surroghe sostengono il mercato dei mutui

Erogazioni

Coloro che si aspettavano una contrazione dei volumi erogati devono ricredersi.

In virtù del recente calo del numero di compravendite immobiliari, la maggior parte degli operatori avevano ipotizzato anche una diminuzione dei volumi di mutuo erogati. Così non è stato e, come avvenuto nel primo trimestre dell’anno, anche il secondo ha portato in dote al mercato un’ulteriore crescita, portando così i volumi delle erogazioni semestrali a 25,2 mld di euro con una crescita rispetto al 2019 di +9,8%.

Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 12,9 miliardi di euro nel secondo trimestre 2020. Rispetto allo stesso trimestre del 2019 si registra una crescita delle erogazioni pari a +9,7%, per un controvalore di oltre 1.140 miliardi di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – II trimestre 2020 pubblicato da Banca d’Italia alla fine del mese di Settembre 2020.

Crescono invece nel secondo trimestre del 2020 le operazioni di surroga e sostituzione: +243% rispetto al pari periodo del 2019. Questi prodotti sostengono la crescita generale delle erogazioni rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno.  Alla luce dei tassi bancari sempre più bassi, in particolare in riferimento ai prodotti a tasso fisso, in molti si sono riaffacciati sul mercato del credito per negoziare con gli Istituti condizioni più favorevoli, e generando di fatto un secondo e importante flusso di operazioni di surroga o sostituzione di mutui già circolanti. Questa tipologia di operazioni nel primo semestre dell’anno ha generato quasi 4,9 mld di volumi erogati dalle banche con una crescita del +218% rispetto al primo semestre del 2019.

Per quanto riguarda l’andamento della domanda di mutui, secondo i dati interni di Kìron Partner il trend dei contratti di mediazione è positivo con circa 3.000 contratti registrati a settembre 2020, ovvero in linea con i dati pre-Covid.

Tassi di interesse: tipologie e andamento

Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi che hanno raggiunto valori storicamente minimi e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati.

L’Euribor (indicizzazione mutui a tasso variabile) è ulteriormente sceso e pari a -0,49% (settembre 2020).

L’Eurirs (indicizzazione mutui a tasso fisso) diminuito ed è pari a 0,06% (settembre 2020).

Rispetto al 2019 c’è un forte incremento dei prodotti a tasso fisso: siamo passati da 61% a un 83,4% nel primo semestre del 2020, complice i tassi bassi e la situazione generale economica che spinge le famiglie a scegliere prodotti meno rischiosi. Il tasso variabile passa da un 21% dello scoro anno al 10,4% della prima parte del 2020. Rimangono sostanzialmente stabili quelli a tasso misto e prodotti con il CAP.

Mutuo: durata, importo e scopo

A livello nazionale la durata media del mutuo è di 24,7 anni, in leggera diminuzione rispetto a un anno fa. Segmentando per fasce di durata, emerge che il 71,9% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni e il 27,9% si colloca nella fascia 10-20 anni, mentre i prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,1% del totale a causa dei costi elevati della rata mensile.

Nel primo semestre 2020 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale si attesta a 113.902 Euro, in lieve aumento rispetto al 2019.

L’acquisto della prima casa è la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta l’87,6% del totale delle richieste, mentre chi opta per la sostituzione o la surroga incide per il 7,7%, il dato è in crescita.

Coloro che scelgono un finanziamento per l’acquisto della seconda casa costituiscono il 2,3%.

Mutuatario: età e provenienza

L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nella prima parte del 2020 è di circa 40 anni (39,9), con una concentrazione nella fascia 18-44 anni che rappresenta il 58,8%.

Nel nostro Paese vengono finanziati principalmente cittadini italiani, infatti il 77,7% dei mutui è stato erogato a persone di origine italiana, ma stanno aumentando le percentuali degli stranieri: attualmente quasi il 12,8% è rappresentato da cittadini europei e l’8,9% da extra-europei.

Andamento consistenze

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato i dati di Banca d’Italia relativi allo stock di mutui in essere concessi alle famiglie italiane per l’acquisto dell’abitazione: nel secondo trimestre 2020 si è registrato lo stock di mutui in essere più alto di sempre con 336.199 milioni di euro.

E’ dal terzo trimestre del 2015 che lo stock dei mutui circolanti cresce con costanza. Il passo con il quale aumentano le consistenze è comunque in contrazione, segno che lo scenario che ci aveva contraddistinto negli ultimi anni ha subito una variazione, anche in virtù dell’emergenza sanitaria che stiamo affrontando: +2,5% su base annua (+0,50% su base trimestrale).

Previsioni

Nonostante l’emergenza sanitaria legata al Coronavirus che stiamo affrontando a livello mondiale, il mercato dei mutui alla famiglia in Italia si è fino ad oggi ben comportato.

Abbiamo visto che il 2019 si è chiuso con poco meno di 49 mld di euro e il 2020 resta comunque in linea con questi valori. La Bce ha contribuito a tenere bassi i tassi di interesse agevolando di fatto l’accesso al credito delle famiglie a tassi molto competitivi e si è posta a sostegno delle economie e della finanza dell’area Euro in difficoltà.

Il trend generale nel 2021 dipenderà molto dall’andamento della domanda, sia nella sua componente di acquisto, che nelle operazioni di surroga e sostituzione. Molto dipenderà anche dall’impatto sull’economia reale generato dalla ripresa della pandemia che ha determinato la parziale chiusura di alcune attività commerciali del Paese.

Attualmente, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti ed i tassi dei mutui decisamente bassi, permangono interessanti opportunità per il mercato immobiliare, sia per chi vuole comprare a scopi abitativi, sia per chi vuole acquistare a titolo di investimento.

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Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA

Società di Mediazione Creditizia

Società soggetta a Direzione e Coordinamento da parte di Tecnocasa Holding S.p.A.

Una forma sempre più utilizzata dalle famiglie

IBL Family è un intermediario finanziario partecipato al 70% da IBL Banca ed al 30% dal Tecnocasa Holding. La società fa parte del Gruppo Bancario IBL Banca che vanta un’esperienza di oltre 90 anni ed è tra i leader in Italia nel mercato del finanziamento con la cessione del quinto.

La realtà IBL Family è in pieno sviluppo: al 31 ottobre 2020 ha liquidato 168 milioni di euro contro i 108 milioni dell’anno precedente (+57%). Contiamo di concludere l’anno con un Montante Lordo Erogato di oltre 200 milioni e con circa 230 milioni di crediti in portafoglio.

Abbiamo un piano di sviluppo ambizioso che si basa sulla nostra rete di Agenti e Collaboratori che è in continua espansione e ha come punti di forza l’attenzione nei confronti dei clienti, la correttezza, la trasparenza, la professionalità e il senso di appartenenza all’azienda. Elementi che fanno parte della nostra cultura aziendale e sono una priorità per IBL Family la quale vive con grande senso di responsabilità il suo ruolo di Società finanziaria dedicata al credito per le famiglie.

La Cessione del Quinto, utilizzata per bisogni personali e della propria famiglia, viene qualificata come operazione di “credito al consumo”. È una modalità di finanziamento unico nel suo genere: semplice, sicuro e conveniente. È sostenibile, la rata non può mai superare il quinto dello stipendio o della pensione. La durata parte da 24 mesi fino ad arrivare a 120 mesi. Il finanziamento con la cessione del quinto è un prestito dedicato a lavoratori dipendenti pubblici, statali, privati e pensionati in una forma che si avvicina ai bisogni familiari in quanto può affiancarsi ad altri finanziamenti eventualmente in uso, come ad esempio mutui ipotecari, per fornire liquidità aggiuntiva.

Analizzando il trend di mercato e le prospettive, nel 2019 il settore dei finanziamenti con la cessione del quinto ha evidenziato volumi pari a 19,4 miliardi di euro di valore finanziario che rappresenta il 18% del totale del mercato del credito al consumo che era pari a 106,2 miliardi di stock (dati Assofin). Nel 2019 il valore delle operazioni finanziate di cessione del quinto ammontano a 5,8 Miliardi di Euro, pari a circa il 9% dei 65,9 miliardi erogati nel credito al consumo, evidenziando un aumento del 4% rispetto all’anno 2018.

Il mercato potenziale del finanziamento con la cessione del quinto è di diversi milioni di utenti sia per la sempre maggiore affermazione del prodotto, sia perché si va a sostituire sempre più ad altre forme di finanziamento retail. A questo proposito è rilevante ricordare che il 7 giugno 2019 è stato pubblicato il Regolamento (Ue) 2019/876 (Crr II), che, tra l’atro, ha modificato l’assorbimento di capitale associato a questa tipologia di finanziamenti riducendo il fattore di ponderazione dal 75% al 35%.

Tutto ciò ha spinto ulteriormente gli intermediari finanziari e le banche verso questo prodotto con la sostituzione di altre forme di prestito al consumo, sicuramente più rischiose ed il cui assorbimento di capitale rimane elevato. Tale dinamica ha giovato al mercato del finanziamento con cessione del quinto e anche ai consumatori perché maggiore competizione significa anche maggiori possibilità di scelta per meglio individuare l’intermediario finanziario a cui rivolgersi per le proprie necessità.

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Prof. Oscar Cosentini, Amministratore Delegato IBL Family S.p.A.